La Legge di Bilancio 2025, come recentemente comunicato dal Presidente Nazionale, ha introdotto una serie di novità per il nostro settore, tra le quali la più significativa, e pertanto meritevole di specifico approfondimento, è sicuramente quella relativa all’estensione da uno a due anni del periodo di tempo concesso per l’alienazione di immobili pre-posseduti, già acquistati con il beneficio della c.d. prima casa, senza che si perdano i benefici fiscali nel riacquisto.
La ratio dell’intervento normativo risiede nell’intento “di incentivare il mercato immobiliare e agevolare il cambio della prima casa di abitazione” nonché “rendere più elastica la fruizione dell’agevolazione”; pertanto, il cittadino, già titolare di un’altra abitazione acquistata fruendo delle agevolazioni "prima casa", avrà tempo due anni dal riacquisto, e non più un solo anno, per alienare, a titolo oneroso o gratuito, l’abitazione pre-posseduta per poter mantenere i benefici fiscali prima casa in sede di nuovo acquisto e, ciò, anche nel caso in cui quest’ultimo avvenga per donazione o successione.
Di tale novità, denominata “alienazione infra-biennale postuma”, potranno beneficiare, non soltanto coloro che acquisteranno un immobile con le agevolazioni prima casa a partire dal 1° gennaio 2025, ma anche coloro per i quali non sia ancora decorso il termine dei 365 giorni successivi alla data del rogito e pertanto che abbiano già acquistato una prima casa nel 2024; non altrettanto, invece, per i cittadini per i quali il termine di un anno per l’alienazione dell’immobile pre-posseduto sia già spirato prima della fine dell’anno scorso.
È bene evidenziare che tale modifica normativa non ha alcun riflesso sull’operatività delle vigenti norme in materia sia di credito di imposta (art. 7, comma 1, L. n. 448/1998) che di vendita prima dei cinque anni dell’abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa (comma 4 della Nota II-bis) con conseguente decadenza, salvo che in taluni casi, dai benefici.
Entrambe le norme ora richiamate, incentrate sul riacquisto entro il termine, rimasto invariato, di un anno, sono state scritte, dunque, in riferimento all’ipotesi inversa, rispetto a quanto previsto in legge di bilancio, ovvero nel caso in cui il riacquisto avvenga dopo (e non prima) l’alienazione della prima casa. Ne consegue perciò che, nell’ipotesi prevista nella manovra (prima si riacquista e poi si vende), essendo che il riacquisto (che fa maturare il credito di imposta e/o che impedisce la decadenza) si verifica antecedentemente alla vendita dell’originaria prima casa, l’acquirente potrà godere del credito di imposta o avrà evitato la decadenza, una volta che sarà stato rispettato il nuovo termine di due anni (non più di un anno) concesso per questa alienazione, a nulla rilevando il termine annuale previsto per un evento che, ora, risulterà già verificato.
Esempio pratico:
· se Tizio, che aveva acquistato una "prima casa" nel 2023, acquista una seconda “prima casa” a gennaio 2025, impegnandosi ad alienare la prima “prima casa” entro due anni: potrà godere del credito di imposta in sede di riacquisto a gennaio 2025, e avrà tempo fino a gennaio 2027 per alienare la prima casa acquistata nel 2023 (in mancanza, gli saranno revocati agevolazione prima casa e il credito di imposta per il nuovo acquisto); l’alienazione entro gennaio 2027 (prima dello scadere dei cinque anni dall’acquisto della prima casa pre-posseduta) non comporterà decadenza dall’agevolazione all’epoca richiesta, se avrà destinato la nuova casa acquistata nel 2025 ad abitazione principale;
· se Tizio acquista una prima casa nel 2023, la vende il 31 gennaio 2025 e non riacquista altra prima casa entro il 31 gennaio 2026, decade dall’agevolazione richiesta nel 2023 e non potrà godere di credito di imposta in un successivo acquisto.
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